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20210471 Unified Development Ordinance Correspondance JONES 68 West Avenue P.O. Box 4400 STEVE S Saratoga Springs, New York 12866 Phone (518) 587-0080 www.saratogalaw.com ATTORNEYS AT LAW May 24, 2021 Tamie Ehinger, Chair Design Review Commission Saratoga Springs City Hall 474 Broadway Saratoga Springs,New York 12866 Re: Advisory Opinion—UDO Draft of April 2021 Dear Madam Chair: I am writing to the Commission regarding the City Council's May 4, 2021 referral to the — DRC of the draft Unified Development Ordinance ("UDO"). Specifically,this letter focuses on South Broadway from Crescent Avenue to the City line at Kayaderosseras Creek, Scope of Review The DRC's review is governed by Section 10.1.5.2 of the Zoning Ordinance. That section makes provision for the Commission to render an advisory opinion to the City Council within 60 days of the referral. The Ordinance further provides that"the opinion shall contain a favorable recommendation only if the Design Review Commission finds that the proposed revision is not contrary to the intent and objectives of Article 7.4 Historic Review or Article 7.5 Architectural Review, as applicable." The Ordinance does not limit the DRC solely to providing a favorable or unfavorable recommendation. I would encourage the Commission to provide the City Council with its written commentary on the proposed modifications---as it deems appropriate—to the Camiros April 2021 draft. In this regard, I will address the one significant modification that I believe to be both necessary and appropriate for South Broadway, Current Zoning For our purposes here, northern South Broadway ("NSB") consists of the lands on the V;\MAIN FILES\Salomone,Steven\DRC\Ehinger,Tamie Chairman lir 05.24.21.dacm Page 2 of 5 May 24, 2021 east side of South Broadway running from Crescent Avenue to the lands of New York State Parks,roughly 2/3's of a mile south of Crescent Avenue. These lands are depicted on the attached zoning map (slide#1). Southern South Broadway ("SSB") commences at the Pet Lodge on the east side of South Broadway and runs along South Broadway on both the east and west sides as depicted on the attached zoning map (slide#2). The Zoning Ordinance for South Broadway Has Failed Us Through 2013, the zoning for all of the NSB has been OMBD-1 and OMBD-2. These Office Medical Business Districts were designed to induce the development of offices and medical offices presumably following the construction of Four Winds in the 1980s. However, no such office or medical office development has occurred. The two projects that have been completed in the NSB are the Saratoga Honda(slide#3) and the Homewood Suites (slide #4), both of which have been reviewed by the DRC. Saratoga Honda was developed in the 1980s following the issuance of a use variance. Zoning for the Homewood Suites (now in the Tourist Related Business District zone "TRBD") was the result of a stand-alone zoning amendment approved by the City Council on December 3, 2013 (slide #5). Both projects represent significant improvements to South Broadway. The remaining undeveloped properties await action by the City Council on the UDO. To the best of my recollection,the only properties developed within the last 50 years in the SSB have been the Best Western Hotel' and the Pet Lodge, a project that was recently reviewed by the DRC. The Pet Lodge is the northerly-most property in the TRBD zoning district(slide#6). As I understand it, the Pet Lodge required a variance from the Zoning Board of Appeals due to the complexities associated with the project being in two zoning districts— TRBD and RR(slide#6). The project also received Architectural Approval from the DRC as well as a special use permit and site plan approval from the Planning Board. The absence of any further development or redevelopment in the SSB appears unrelated to the use schedule of the TRBD. Indeed, there is significant overlap in the commercial uses between the TRBD and the new zone proposed by Camiros for both the NSB and SSB. That new zone is to be known as the Gateway Rural Commercial District("GC-R") and, like the TRBD, it permits a broad spectrum of commercial uses including restaurants, banks, hotels, l I believe the Best Western Hotel was constructed in the early 1980s. V:IMAIN FILES\Saiomone,Steven\DRC\Ehinger,Tame Chairman ltr 05.24.21.docm Page 3 of 5 May 24, 2021 motels, offices, private/social clubs, drive-through facilities as well as residential uses including residential care facilities. Since these permitted uses have not spurred development or redevelopment in the last 50 years,there is no reason to believe that a modest expansion of the commercial and residential uses in the GC-R will produce a different result. The Solution for the SSB Does Not Require More Uses Than Are Proposed for the GC-R; It Requires the Elimination of the Arbitrary 250'Depth of That Zoning District Since the DRC has Architectural Review jurisdiction over structures in both the NSB and SSB, the Commission has a keen interest in providing recommendations to the City Council so as to spur development and redevelopment in this area that will "create a distinctive gateway that complements the beauty of the adjacent State Park" and foster"aesthetically pleasing buildings and landscaping..." (Comprehensive Plan, p. 60). To achieve these objectives the City needs to remove from the UDO the arbitrary 250'zoning limit in the SSB that in the 1960s and 1970s tended to induce property owners to construct modest, single-story structures with a linear appearance along South Broadway. The 250'zoning limit continues to be insufficient to accommodate new structures of a size and scale befitting of the main entrance to the City...structures akin to the Homewood Suites. When accounting for setbacks, parking and landscaping appropriate for South Broadway, the buildable area is just too small for such development. The remedy for this Camiros recommendation is simply to return the zoning lines to the lot lines as shown on slide#7. The proposed 250' depth of the GC-R is also at odds with the goals established by Camiros in each of the three drafts presented to the City Council. Among those goals was to "integrate land use +urban design, objective standards," (slide #8). Our current Zoning Ordinance uses objective standards universally applied throughout the City by drawing zoning district lines along lot lines with only sporadic exceptions.2 Put another way, the accepted rule of zoning in our City is that zoning district lines should not bisect parcels, rather they should follow lot lines. Landowners should not be burdened with trying to comply with zoning regulations in two different zoning districts on a single parcel. Camiros generally adhered to this objective standard throughout the City—zoning district lines follow lot lines—but inexplicably deviated from that standard in the SSB. 2 Our cursory review of the Zoning Map reveals only 11 parcels or groups of parcels where the zoning district line bisects the parcel(s). V:IMAIN FILES\Salomone,Stevem\DRC\Ehinger,Taanie Chairman ltr 05.24.21.docm Page 4 of 5 May 24, 2021 Perhaps the most compelling reason to recommend to the City Council that they reject the 250' limit is that Camiros has yet to offer to the City any rationale for this disparate treatment when,to the best of my knowledge, there is no similar recommendation by Camiros elsewhere in the City. Indeed, the overwhelming majority of lots in the City (more than 99%) are in a single zone. To deny South Broadway property owners the full benefit of the GC-U for their entire parcels is simply unfair and contrary to the objective standards used throughout the City. The unfairness of the proposal aside, Camiros has yet to offer any explanation grounded in sound principles of land use planning as to the rationale for a 250' limit. I would encourage the Commission to inquire of Camiros as to why they didn't select some other depth for the zoning district lines in the SSB. Put another way, what is the rationale for the arbitrary 250' line? Interestingly enough, in Camiros's September 2020 draft submitted to the City, it did adjust the GC-R zoning district lines to correspond with lot lines for the southerly-most lands on the east side of South Broadway in the SSB (slide#9). For these parcels, Camiros was following the generally accepted standard used throughout the City. Inexplicably, this Camiros recommendation was abandoned in the final draft. I would also urge the Commission to obtain an explanation from Camiros as to why the parcels in the NSB (parcels in the same proposed zoning district—GC-U—as the parcels in the SSB) were zoned in a manner where the zoning district lines follow the lot lines in all cases. There is nothing to distinguish between the NSB and the SSB as they will be in one zoning district separated only by a small tract of land belonging to New York State Parks. In summary, I would urge the Commission to inquire of Camiros the following: 1. The northern parcels and the southern parcels are proposed to be in the same zoning i. district. Why would they be treated differently? 2. For roughly 99% of the parcels in the City, the zoning district lines follow lot lines. Why would parcels on Southern South Broadway be treated differently than parcels elsewhere throughout the City? 3. What is the rationale Camiros offers for choosing 250' as the zoning district line for this portion of the GC-R? Is there any principle of land use planning that suggests 250' is the correct number? V;IMAIN FILES1Salomone,Sfeven\DRC\Ehinger,Tamie Chairman ltr 0524,21,dorm Page 5 of 5 May 24, 2021 4. Inasmuch as there is significant overlap between the commercial uses in the TRBD (the current zoning in the SSB) and the proposed GC-R, why would Camiros expect—if it does expect—that the GC-R would generate development or redevelopment in the SSB I. area? 5. Why did Camiros abandon its September 2020 recommendation of zoning district lines following lot lines for a portion of the lands in the SSB? I wish to thank the Commission for its indulgence in the consideration of the above and I look forward to the DRC's deliberations on its advisory opinion in the upcoming meetings. Since ely, //V . hew . Jo e , MJJ/knc 1 I V:IMAIN FILESISalomone,StevenlDRC\Ehinger,Tamie Chairman itr 05.24.21.doem South Broadway Zoning Proposed Modifications to Camiros, Ltd . April 2021 Draft City of Saratoga Springs Design Review Commission May 26, 2021 Presented it y: Matthew J. Jones, Esq. Jones Steves Attorneys At T.aw Saratoga Springs, NY 12866 • • • • • a • r • ♦ • i # 4 • 4 • • • • • • • r • • • • • a • • • • • • •• • • • P • • • ■ 4 • • • • • *4 /. f / • • w • w • • r • w • • • ■ • • • • • r • • i • ■ • r r • a • • • • • • . • w • • • • • • • • • l / BRIDLE RIDEL t I. ■ • ■ • • • 4 • • a 40 • • • • • • • ■ • • • r • r • • • • r • ■ a • r • r • • i • • • • • • ■ ■ ■ P • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • r • • • • • • • • • • • r • . • • • • • • • • • • • r • • • • /, f • F • ■ • ■ • ■ • • • 4 ■ • ► ■ P ■ P ■ ■ ■ P • ■ • / • ► • ► • ► • P • ■ • 4 • 4 • i t • • 4 • ■ r }/� ! /.iiirilk !.' ■ • 4 r • • r • ■ w ■ • ■ ■ ■ r • r r r • • • • • • •* * * * • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • . • • ■ • • ■ • ■ • • • • • a •�"; _ __ : 4T • Mil • • ■ • • • ■ • a • • 4 a 60 6a 6a60 • • • r • • r • • • • • • • • ■ • a • • • • • • • • • • • ■ • �+�j /- H R.NESS • r • r • r • ■ • • r • r • r • • • • • 1 . • • ■ • • • r • r ■ r • • • r ." . - � . ■ • • • •■ ■ ■ ■ • • • ■ i ■ . ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • • ar • • ■ ▪ • • r •W • 4 • • • • • • • • • • • • t • • • • W • • • • • r Ram . 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Her issue is changing this to TRBD and the high intensity uses that could go along with this parcel . All advisory opinions came back that it is in compliance with the Comprehensive Plan although highly qualified . It sets some precedence. Someone needs to take on re-defining TRBD. Kate Maynard advised that is something the Council can initiate. Commissioner Mathiesen stated he believes this is a perfect time to put this off and let the Planning Board do their work. Ayes — 4 Nays — 1 (Commissioner Mathiesen ) 5 ilb .0 - fit,, , . r {. 6+ ,t,..4:01,,, 6•rt e ` • • T°I ' • - ''''' -.,l'1111:.:':A...:".'''..-*' ' ,. " 11.a. { ,`�int,` s _ Sem • ••c •- - - ,10. � _ .. 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September 2020 a + April 2021 9 UDO Draft Map UDO Draft Map South Broadway Zoning Proposed Modifications to Camiros, Ltd . April 2021 Draft City of Saratoga Springs Design Review Commission May 26, 2021 Presented it y: Matthew J. Jones, Esq. Jones Steves Attorneys At T.aw Saratoga Springs, NY 12866