Loading...
HomeMy WebLinkAbout20221061 West Ave & Station Lane Sketch Site Plan Narrative West Ave ‐ Site Plan  PROJECT NARRATIVE  July 06, 2022    INTRODUCTION  The proposed West Ave Site Plan proposes the development of office, retail, an eating and drinking  establishment, and multifamily units in the City of Saratoga Springs, New York. The proposed site plan  includes one building, four stories tall, the basement will have a 22,984 square foot gross floor area with  58 covered parking spots. The ground floor will have a 22,984 square foot gross floor area consisting of  offices, retail and eating establishment. Floors 2‐4 have a 22,984 square foot gross floor area per floor  containing 56 multifamily units. The applicant for the proposed development is West Station LLC, 165 Lake  Ave, Saratoga Springs, NY 12866.    EXISTING CONDITIONS   Existing Land Use and Zoning  The project site includes one parcels having an area of 2.00± acres on the corner of Station Lane and West  Ave. The tax map identification number for the parcel is 165.‐2‐76.2. The parcel is zoned T‐5 – Transect  Zone 5 Neighborhood Center as defined by the City of Saratoga Springs Zoning Ordinance. A general  overview of the surrounding land uses in the area includes commercial, suburban residential, and multi‐ family residential uses. The proposed development is consistent with the current land uses in the  surrounding area.    Wetlands and Streams  The project area contains NYSDEC regulated wetlands totaling 0.033± acres and 0.523± acres of associated  NYSDEC 100’ adjacent area. The wetlands continue offsite to the west.    Soils  According to maps from the Natural Resources Conservation Service (NRCS) of Saratoga County, the onsite  soils are classified as follows:     Deerfield Loamy Fine Sand: This is a very deep, moderately well drained soil formed in glacial  fluvial deposits. It is found on outwash terraces, outwash plains, outwash deltas and kame  terraces. The surface runoff is negligible to low. Hydrologic Soil Group A.     Wareham Loamy Sand: This is a very deep, nearly level, poorly drained soil formed in outwash  plains. It is found on glacial outwash plains, lake plains, terraces, and deltas. The permeability is  rapid throughout the soil and the surface runoff is negligible or low. The soil has a slight erosion  hazard. Hydrologic Soil Group A/D.     Windsor Loamy Sand: This is a very deep, excessively drained soil formed in outwash or eolian  deposits. It is found on dunes, outwash plains, deltas, and outwash terraces. The surface runoff is  low. Hydrologic Soil Group A.    PROPOSED CONDITIONS   The proposed West Ave Site Plan proposes the development of office, retail, an eating and drinking  establishment and multifamily units in the proposed four‐story building located along West Ave. The gross   2 of 3 footprint area of the building is approximately 22,984 ‐sf. The underground story proposes 58 covered  parking stalls. The second story will consist of a 3,044‐sf core and circulation area, one 3,650‐sf office  space, a second 10,250‐sf office space, a 3,760‐sf restaurant, and 2,280‐sf of retail space. The second,  third, and fourth stories will consist of 56 multi‐family units. All the proposed uses are permitted in the T‐ 5 ‐Transect Zone 5 Neighborhood Center with a special use permit. The proposed project and the parcel  zoning are consistent with the City of Saratoga Springs Comprehensive Master Plan.     The West Ave Site plan proposes the installation of a sidewalk along the north side of Station Lane and an  internal sidewalk network providing connections from the parking areas and building entrances to the  sidewalk along West Ave. There is also a proposed community amenity between the building and the  intersection of West Ave and Station Lane. This will feature a patio and civic area with seating, and it is  conceptually envisioned to include a replica of a railroad handcar from the 1800s.     For retail space, the City of Saratoga Springs Zoning Code requires 1 parking stall per 300 gross square feet  plus 1 additional stall per two employees.  For eating and drinking establishments, the City of Saratoga  Springs Zoning Code requires a minimum of 1 parking stall per 4 seats plus 1 additional stall per 2  employees. For residences in the T‐5 District, the City of Saratoga Springs Zoning Code requires a minimum  of 1.5 parking stalls per residential unit. For office use the City of Saratoga Springs requires 1 stall per 300‐ sf of floor space. The development is estimated to include a 3,760‐sf eating and drinking establishment  with 60 seats and 7 employees which will require 22 parking stalls. There is a total of 13,900‐sf proposed  office space, and this will require 47 parking stalls. The retail space will consist of a 2,280‐sf space and 3  employees, which will require a total of 11 stalls. There are 56 multi‐family units which will require 84  parking stalls. A total of 164 parking stalls are required to meet the city code. A total of 135 parking stalls  are provided, including 9 handicapped accessible stalls. The West Ave Site Plan will require approval of  the shared use of parking facilities in this mixed‐use development, the total shared parking is 17.70%.     PROPOSED INFRASTRUCTURE  Driveways & Access  The development will include one new curb cut along Station Lane. A second access will be provided via  shared access drive with the 19 West Ave parcel, the shared access shall include an access agreement  between the two parcels.    Preliminary Stormwater Management Drainage Plans  Stormwater will be managed on‐site using green infrastructure run‐off reduction practices and  stormwater management facilities. Stormwater management practices will be addressed in a project  specific Stormwater Pollution Prevention Plan (SWPPP). Stormwater control practices will be designed  and implemented in accordance with all NYSDEC technical standards and the City of Saratoga guidelines.  The stormwater management systems and appurtenances will be designed and constructed in accordance  with all local, state, and federal requirements and are proposed to be operated and maintained by the  Owner.                 3 of 3   Preliminary Sewer and Water Plans  The total anticipated water and sewage (wastewater) demands for the project is estimated to be 12,354  gallons per day based on the following:  Retail Space  (2,280 ft2) x (0.1 gpd/ ft2) x (0.8) = 182 gpd  Restaurant Space (60 seats) x (35 gpd/ seat) = 2,100 gpd  Office Space    (13,900 ft2) x (0.1 gpd/ft2) x (0.8) = 1,112 gpd  Multifamily  (56 Units) x (200 gpd/ Unit) x (0.8) = 8,960 gpd  TOTAL       = 12,354 gpd     There is an existing water main along the south side of Station Lane, and the west side of West Ave. The  development proposes one new connection to the watermain along West Ave to service the proposed  building. There is an existing sanitary sewer pump station on Station Lane that the development proposes  a lateral connection to. The existing pump station was identified to have capacity deficiencies as outlined  by Bergmann Associates in an Engineer’s Report dated August 16, 2017. One of the projects however did  not advance while the remaining three projects continued. The Intrada Development and Station Lane  Apartments Development advanced through approvals and have begun construction. The proponents of  the Intrada Development, Station Lane Development, and the West Ave Site Plan development agreed to  provide a cost sharing proportionate to the contributing flows for the upgrades to the existing pump  station. It remains the intention of the applicant to provide the adequate cost sharing for the upgrades.    SUMMARY  The West Ave Site Plan is proposed in accordance with the T‐5 zoning requirements and the City of  Saratoga Springs Comprehensive Master Plan. The project is anticipated to meet the current multifamily,  office, retail, and eating and drinking establishment needs in the area, and it is not anticipated to have an  adverse impact on surrounding property owners or businesses. The development will uphold the City’s  vision by working with existing land features, employing requirements guidelines, and appropriately  enhancing the West Ave corridor in the City of Saratoga Springs. The applicant and the applicant’s  engineer look forward to advancing this project with the City of Saratoga Springs.